Памятка для граждан - участников долевого строительства многоквартирных домов

В существующих экономических условиях, участие в долевом строительстве многоквартирных домов — выгодное предложение для граждан.

С целью урегулирования отношений, связанных с привлечением

денежных средств граждан для долевого строительства многоквартирных домов,

а также защиты прав дольщиков от недобросовестных застройщиков

30.12.2004 принят Федеральный закон от № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости».

Вместе с тем перед тем как выбрать застройщика и заключить с ним договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома,

рекомендуется обратить внимание на следующие аспекты.

1. Выбор застройщика.

Застройщиком может быть только юридическое лицо, которое в обязательном порядке должно иметь:

Ø разрешение на строительство многоквартирного дома;

Ø права на земельный участок, который будет использоваться для строительства дома (свидетельство о праве собственности, зарегистрированный договор аренды или субаренды, договор безвозмездного пользования

земельным участком);

Ø проектную декларацию на строительство дома, опубликованную и размещенную в установленном порядке.

Если разрешение на строительство будет получено после 1 июля 2018 года застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства многоквартирных домов при условии,

что строительство домов осуществляется в пределах одного разрешения

на строительство, либо в пределах нескольких разрешений на строительство

в соответствии с градостроительным планом земельного участка или утвержденным проектом планировки территории, либо в пределах одного или нескольких разрешений на строительство на одном или нескольких

земельных участках, расположенных в границах застроенной территории,

в отношении которой заключен договор о развитии застроенной территории,

или территории, в отношении которой заключен договор о комплексном

освоении территории или договор о комплексном развитии территории. Застройщик не вправе одновременно осуществлять деятельность по привлечению денежных средств участников долевого строительства для строительства указанных объектов недвижимости по нескольким градостроительным планам земельного участка или утвержденным проектам планировки территории либо

по нескольким договорам о развитии застроенной территории, и (или) договорам о комплексном развитии территории, и (или) договорам о комплексном освоении территории.

При этом застройщик вправе осуществлять строительство

многоквартирных домов в пределах одного или нескольких разрешений

на строительство с привлечением денежных средств участников

долевого строительства при соблюдении одного из условий:

1) уплаты отчислений (взносов) в Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства (компенсационный фонд) – если договор участия

в долевом строительстве представлен на государственную регистрацию

после 27 июня 2019 года;

2) размещения денежных средств участников долевого строительства

на счетах эскроу (застройщики, привлекающие средства дольщиков, размещаемые на эскроу счетах, не уплачивают платежи в Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства). Привлечение денежных средств

для долевого строительства многоквартирных домов, которые на момент привлечения таких денежных средств не введены в эксплуатацию, допускается

по договорам, представленным на регистрацию после 1 июля 2019 года,

только с использованием счетов эскроу, в том числе если договоры

с участниками долевого строительства таких объектов недвижимости заключались до 1 июля 2019 года. При этом не требуется использование

эскроу счетов для строительства многоквартирных домов, которые

соответствуют установленным Правительством Российской Федерации критериям, определяющим степень готовности таких объектов и количество заключенных договоров участия в долевом строительстве. В таком случае исполнение обязательств должно обеспечиваться посредством залога или поручительством банка, или страхованием гражданской ответственности застройщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств

по передаче жилого помещения участнику долевого строительства по договору.

Право на привлечение денежных средств граждан для долевого строительства многоквартирного дома на основании договора участия

в долевом строительстве имеет застройщик, отвечающий следующим требованиям:

Ø застройщик имеет в наличии проектную документацию и положительное заключение экспертизы проектной документации;

Ø размер собственных средств застройщика должен составлять не менее чем десять процентов от проектной стоимости строительства;

Ø наличие на дату направления проектной декларации в Департамент строительства Вологодской области денежных средств в размере не менее

десяти процентов от проектной стоимости строительства на банковском счете застройщика, открытом в уполномоченном банке, либо наличие на указанную дату кредитного договора, заключенного застройщиком с уполномоченным банком, предусматривающего предоставление уполномоченным банком застройщику целевого кредита на строительство многоквартирного дома,

в состав которого входят объекты долевого строительства, в размере не менее сорока процентов от проектной стоимости строительства;

Ø отсутствуют обязательства по кредитам, займам, ссудам, за исключением целевых кредитов (целевых займов), связанных с привлечением денежных средств участников долевого строительства и со строительством многоквартирных домов и в пределах одного разрешения на строительство либо нескольких разрешений на строительство;

Ø застройщиком не осуществлены выпуск или выдача ценных бумаг,

за исключением акций;

Ø обязательства застройщика, не связанные с привлечением

денежных средств участников долевого строительства и со строительством многоквартирных домов в пределах одного разрешения на строительство

либо нескольких разрешений, на дату направления проектной декларации

в Департамент строительства Вологодской области не превышают

один процент от проектной стоимости строительства;

Ø имущество, принадлежащее застройщику, не используется для обеспечения исполнения обязательств третьих лиц, а также для обеспечения исполнения собственных обязательств застройщика, не связанных

с привлечением денежных средств участников долевого строительства

и со строительством многоквартирных домов в пределах одного разрешения

на строительство либо нескольких разрешений на строительство;

Ø отсутствую обязательства по обеспечению исполнения обязательств третьих лиц;

Ø застройщик соблюдает нормативы финансовой устойчивости;

Ø в отношении застройщика не проводятся процедуры ликвидации юридического лица — застройщика;

Ø в отношении застройщика не принято решение суда о введении

одной из процедур, применяемых в деле о банкротстве;

Ø деятельность застройщика не приостановлена вступившим в силу решением суда;

Ø в реестре недобросовестных поставщиков отсутствуют сведения

о юридическом лице — застройщике (в том числе о лице, исполняющем функции единоличного исполнительного органа юридического лица) в части исполнения им обязательств, предусмотренных контрактами или договорами, предметом которых является выполнение работ, оказание услуг в сфере строительства, реконструкции и капитального ремонта объектов капитального строительства

или организации таких строительства, реконструкции и капитального ремонта либо приобретение у юридического лица жилых помещений;

Ø в реестре недобросовестных участников аукциона по продаже земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, либо аукциона на право заключения договора аренды

земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности отсутствуют сведения о юридическом лице — застройщике

(в том числе о лице, исполняющем функции единоличного исполнительного органа юридического лица);

Ø у юридического лица — застройщика отсутствует недоимка по налогам, сборам, задолженность по иным обязательным платежам в бюджеты

бюджетной системы Российской Федерации за прошедший календарный год, размер которых на последнюю отчетную дату равен совокупному размеру требований к должнику — юридическому лицу или превышает его, что является условием для возбуждения производства по делу о банкротстве в соответствии

с Федеральным законом от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)». Застройщик считается соответствующим установленному требованию в случае, если им в установленном порядке подано заявление

об обжаловании указанных недоимки, задолженности и решение по такому заявлению не принято либо не истек установленный законодательством Российской Федерации срок обжалования указанных недоимки, задолженности. Данное правило не применяется в случаях, предусмотренных Федеральным законом от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)».

Ø у генерального директора и главного бухгалтера (иного должностного лица, осуществляющего ведение бухгалтерского учета застройщика) отсутствует судимость (неснятая или непогашенная) за преступления в сфере экономической деятельности или преступления против государственной власти;

Ø наличие выданного до заключения застройщиком договора

с первым участником долевого строительства заключения Департамента строительства Вологодской области о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям федерального законодательства.

Застройщик, не удовлетворяющий указанным требованиям, не имеет права привлекать денежные средства граждан.

При этом за привлечение денежных средств граждан для долевого строительства многоквартирных домов лицом, не имеющим на это права и (или) привлекающим денежные средства в нарушение требований, установленных законодательством, влечет административную ответственность по ч. 1 ст. 14.28 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях

либо уголовную ответственность по ст. 200.3 Уголовного кодекса

Российской Федерации.

Застройщик обязан, если предусмотренные документы не размещены

в открытой части единой информационной системы жилищного строительства, представить для ознакомления любому обратившемуся к нему лицу:

Ø учредительные документы застройщика;

Ø свидетельство о государственной регистрации застройщика;

Ø свидетельство о постановке на учет в налоговом органе;

Ø утвержденные годовые отчеты, бухгалтерскую (финансовую) отчетность и аудиторские заключения за период осуществления деятельности застройщиком, но не более чем за три года осуществления застройщиком предпринимательской деятельности или при осуществлении застройщиком

такой деятельности менее чем три года за фактический период предпринимательской деятельности либо при применении застройщиком упрощенной системы налогообложения книги учета доходов и расходов застройщика за указанный период.

По требованию участника долевого строительства застройщик обязан представить для ознакомления:

Ø разрешение на строительство;

Ø технико-экономическое обоснование проекта строительства многоквартирного дома;

Ø заключение экспертизы проектной документации, если проведение такой экспертизы установлено федеральным законом;

Ø проектную документацию, включающую в себя все внесенные

в нее изменения;

Ø документы, подтверждающие права застройщика на земельный участок.

При этом застройщик, привлекающий денежные средства участников долевого строительства, обеспечивает свободный доступ к информации (раскрывает информацию), путем размещения ее в единой информационной системе жилищного строительства (наш.дом.рф).

Застройщик, привлекающий денежные средства участников долевого строительства, обязан раскрывать следующую информацию:

Ø разрешения на ввод в эксплуатацию объектов капитального строительства, в которых принимал участие в течение трех лет, предшествующих опубликованию проектной декларации, с указанием места нахождения

указанных объектов недвижимости, сроков ввода их в эксплуатацию;

Ø разрешение на строительство;

Ø проектная декларация;

Ø заключение уполномоченного органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации (Департамента строительства Вологодской области)

о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям закона;

Ø проект договора участия в долевом строительстве или проекты таких договоров, используемые застройщиком для привлечения денежных средств участников долевого строительства для строительства многоквартирного дома;

Ø условия привлечения денежных средств участников долевого строительства по договору участия в долевом строительстве в случае

размещения таких средств на счетах эскроу;

Ø годовую бухгалтерскую (финансовую) отчетность застройщика;

Ø фотографии строящихся застройщиком с привлечением денежных средств участников долевого строительства многоквартирного дома, отражающие текущее состояние их строительства;

Ø градостроительный план земельного участка;

Ø схему планировочной организации земельного участка, выполненную в соответствии с информацией, указанной в градостроительном плане

земельного участка, с обозначением места размещения объекта капитального строительства, подъездов и проходов к нему, границ зон действия

публичных сервитутов, объектов археологического наследия;

Ø документ, содержащий информацию о расчете размера собственных средств и нормативах финансовой устойчивости застройщика;

Ø сведения о введении одной из процедур, применяемых в деле

о банкротстве в соответствии с Федеральным законом от 26.10.2002 № 127-ФЗ

«О несостоятельности (банкротстве)»;

Ø извещение о начале строительства, реконструкции объекта капитального строительства, направленное в соответствии с законодательством

о градостроительной деятельности;

Ø сведения об открытии или о закрытии расчетного счета застройщика

с указанием номера такого счета, наименования уполномоченного банка

и его идентификаторов (идентификационный номер налогоплательщика, основной государственный регистрационный номер).

При этом с 01.10.2018 за нарушение порядка, способов, сроков и (или) периодичности размещения информации в единой информационной системе жилищного строительства застройщик может быть привлечен к административной ответственности по ст. 13.19.3 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях.

Таким образом, с целью получения исчерпывающей информации о всех застройщиках, осуществляющих строительство многоквартирных жилых домов, следует обратиться к Интернет-ресурсу https://наш.дом.рф/ единый_реестр_застройщиков.

Кроме того, с целью определения финансового положения застройщика рекомендуется узнать об имеющейся непогашенной задолженности по исполнительным документам посредством Интернет-сервиса «Банк данных исполнительных производств», размещенном на официальном сайте

УФССП России по Вологодской области (www.r35.fssprus.ru), а также:

• о наличии в Арбитражных судах Российской Федерации заявлений
• о признании застройщика банкротом (http://kad.arbitr.ru).

Продолжение в приложенном файле